Fehlende Zauberformel für Immobilien. Komplexe Bestimmung im

[The Future's Black]

© Neue Zürcher Zeitung; 16.11.2004[0]; Nummer 268; Seite 73

Immobilienmärkte

Fehlende Zauberformel für Immobilien

Komplexe Bestimmung immissionsbedingter Minderwerte

Von Martin Frei*

Die Verminderung des Werts von Immobilien durch Immissionen und die Entschädigung der Eigentümer sind spätestens seit den Südanflügen nach Zürich wieder ein öffentliches Thema geworden. Doch eine Zauberformel für die Bestimmung immissionsbedingter Werteinbussen gibt es nicht, wie der Autor des folgenden Beitrags zeigt. (Red.)

Angesichts der anhaltenden Aktualität der Fluglärm-Thematik um den Flughafen Zürich scheinen andere Immissionen zurzeit kein Thema zu sein. Nicht ionisierende Strahlung[0], wie sie etwa von Mobilfunkantennen oder von Hochspannungsleitungen ausgeht, Bahn- und Strassenlärm, Radon oder allfällige Endlager unangenehmer Substanzen sorgten zumindest in den vergangenen Wochen für wenig Schlagzeilen - schon gar nicht im Zusammenhang mit allfälligen Veränderungen des Wertes von Liegenschaften. Eine kühle Lagebeurteilung ist einfacher vorzunehmen, wenn man nicht mitten im Pulverdampf steht. Diese Gelegenheit soll hiermit genutzt werden.

Getrübter Blick

Eine Wertveränderung als Folge äusserer Einflüsse zu quantifizieren, wäre eigentlich ein Kinderspiel und das tägliche Brot des Immobilienschätzers. Sie errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Wert vor dem Einfluss und dem Wert nach dem Einfluss, und sie kann positiv - als Mehrwert - oder negativ - als Minderwert - ausfallen. Was die Einfachheit allerdings stört, ist die Komplexität der Frage, wie der äussere Einfluss zu berücksichtigen sei. Ausserdem wird weit herum der klare Blick getrübt durch Fragen, die vorerst mit der Quantifizierung eines Minderwertes überhaupt keinen Zusammenhang haben. Ein Minderwert und seine allfällige Entschädigung sind zwei völlig verschiedene Dinge, genauso, wie ein allfälliger Mehrwert als Folge von äusseren Einflüssen, etwa durch die S-Bahn, und seine allfällige Abschöpfung es wären. Die hohen Immobilienpreise im Grossraum Zürich sind im Übrigen nicht nur eine Folge der S-Bahn: Auch die Nähe zu einem interkontinentalen Flughafen trägt mit dazu bei. Die Abschöpfung planerischer Mehrwerte ist im Kanton Zürich trotz Art. 5 des Raumplanungsgesetzes stets abgelehnt worden.

Die Entschädigung eines Minderwertes ist im Gegensatz zur Sachfrage der Quantifizierung der Werte sehr rasch mehrheitlich eine Rechtsfrage. Zum sachlichen Teil der Entschädigungsfrage gibt es für uns zwei sehr wesentliche Erkenntnisse. Zum einen ist ein Minderwert als Folge von Immissionen praktisch ausnahmslos ein temporärer und erst noch variabler Faktor. Die Strasse wird mit Tempo 30 belegt, der Schiessplatz nicht mehr benötigt, die Flugzeugtypen werden leiser und leiser, das Betriebsreglement und die Anflug- Regelungen ändern. Dass allfällige Minderwerte mit Einmal-Entschädigungen abgegolten werden, entbehrt jeder Logik. Entscheide, die davon ausgehen, dass die Beeinträchtigung konstant gross ist und für alle Ewigkeit bestehen wird, sind - von wenigen Ausnahmen abgesehen - sicher immer falsch. Diesbezügliche Entschädigungen wären, wenn überhaupt, somit immer als temporäre Renten während der Dauer der Beeinträchtigung und entsprechend ihren Auswirkungen oder ihrer Grösse festzusetzen und periodisch, etwa pro Jahr, auszuzahlen. Zum andern generiert unüberbautes Land per se keinen in diesem Zusammenhang relevanten Wert, ausser es handle sich um einen Campingplatz. Wo kein Wert ist, gibt es auch keinen Minderwert. Eingezontes, unbebautes Land kann so lange von der Entschädigungsfrage ausgenommen werden, bis es bebaut ist.

Gelassenheit und Sachkenntnis nötig

Wer die Frage, wie Minderwerte von Grundstücken bestimmt werden sollen, mit Gelassenheit - aber auch mit der nötigen Sachkenntnis - angeht, wird früher oder später feststellen, wo die entscheidenden Einflussfaktoren liegen, die bei den zwei Bewertungen vorher und nachher ändern. Es bestehen auf nationaler und internationaler Ebene eine stattliche Anzahl von Studien über die Thematik von Fluglärm und Minderwerten bei Mieten und Grundstücken (z. B. Nelson J. P.: Meta-Analysis of Airport Noise and Hedonic Property Values, 2003), die dazu beigezogen werden können. Auch Gerichte haben, wie man inzwischen weiss, erkannt, dass nicht nur der berechnete Lärmpegel, sondern unter anderem auch die Zahl der Flugbewegungen für das Ausmass der Beeinträchtigung wesentlich ist (BGE 126 II 522).

Ungeachtet aller Studien meinen wir jedoch auch, dass mit dem Grundsatz der temporären Entschädigung entsprechend dem tatsächlichen Ausmass der Beeinträchtigung die Basis gelegt ist, damit ein Grundeigentümer seinen tatsächlich angefallenen Minderwert nachweisen kann. Abgesehen vom selbst genutzten Einfamilienhaus, zeigen etwa Liegenschaften-Abrechnungen, wie viel Mehraufwand im Verwaltungsbereich wegen häufigerer Mieterwechsel, wie viel Minderertrag wegen Mietzinsreduktionen oder wie die Auswirkungen einer Regimeänderung der Bank beim Fremdkapital effektiv zu Buche schlagen. Selbstverständlich sehen wir nicht nur Einflüsse beim Fremdkapital. Vielmehr müssen dem erhöhten Risiko einer lärmbelasteten Liegenschaft auch Konsequenzen auf die Risikokomponente bei der Eigenkapitalverzinsung zugestanden werden. Gerade Letzteres zeigt deutlich, wie stark eben auch subjektive Einschätzungen und emotionale Aspekte das Spiel der Marktkräfte und damit Werte, Mehr- und Minderwerte bestimmen. Kahneman und North erhielten nicht zuletzt für diese Erkenntnisse 2002 beziehungsweise 1993 den Nobelpreis für Ökonomie.

Entwicklung eines adäquaten Massstabes

Als neutrale Sachverständige graut uns vor der Vorstellung, dass jemand im stillen Kämmerlein daran sein könnte, die Zauberformel für die Frage des Minderwerts zu suchen. Dem Hauseigentümerverband Zürich ist es jedenfalls bei seinem Gutachten für die Gemeinde Zumikon noch nicht wirklich gelungen (auch wenn es dort primär um steuerliche Aspekte geht). Die Lösung der Sachfrage, Minderwerte bei Fluglärm zu bestimmen, und ihre Umsetzung in die Festlegung von Entschädigungen liegen zu guten Teilen in der zu definierenden Vorgehensweise. Es müsste im Interesse aller Beteiligten liegen, lange und teure Prozesse zu verkürzen oder zu vermeiden, indem ein plausibler, praktikabler und akzeptierter Massstab, «nach Abrede», wie das Bundesgesetz über die Enteignung es nennt, für die Bemessung der Höhe der Entschädigung entwickelt wird.

* Der Autor ist Leiter des Kompetenzzentrums des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbands (SIV). Der SIV verfügt über eine Expertengruppe, die das Thema Immissionen intensiv bearbeitet.

[Hans-U. Jakob]

Für die Festlegung des Minderwertes einer Immobilie infolge Mobilfunksender in der Nachbarschaft hat sich in der Praxis folgende einfache Formel herauskristalisiert.
Bei guter Sichtbarkeit der Antennen eine "Grundgebühr" von 10% des Verkehrswertes, egal wie hoch die Strahlung ist.
Dann immer weitere zusätzliche 10% für jedes Volt pro Meter (V/mm)Strahlungsintensität.
1.5V/m = 15% Wertverlust
2V/m = 20% Wertverlust
2.5V/m = 25% Wertverlust
3V/m = 30% Wertrverlust
usw.
Ab 3.5 bis 4V/m ist eine Wohnung längerfristig unbewohnbar und muss meistens mit einem Totalverlust abgeschrieben werden.
Die Strahlungsintensität in V/m in einer betroffenen Liegenschaft kann mit Hilfe der Standortdatenblätter errechnet werden.
Notfalls kann auch vorort präzise gemessen werden.
Die Gemeinden sind verpflichtet diese Standortdatenblätter zu archivieren und Betroffenen jederzeit zur Verfügung zu stellen.
Falls man Ihnen Schwierigkeiten macht, helfen wir gerne weiter.
Wertverluste richten sich NIE nach eingehaltenen (unbrauchbaren) gesetzlichen Grenzwerten, sondern stets nach der Marktlage.
Wertverluste sollten auch in der Steuererklärung in Abzug gebracht werden. Nur so bringen wir mobilfunkfreudliche Behörden zur Vernunft.
Hans-U. Jakob, Fachstelle nichtionisierende Strahlung von Gigaherz.ch